葡萄牙即将上调其市政不动产转让税（ IMT ），该税种适用于所有房产交易 ，尤其针对海外购房者 。政府此举旨在放缓外国需求的迅猛增长步伐 ，并让本地家庭更容易负担住房 。葡萄牙总理路易斯·蒙特内哥罗（ Luís Montenegro ）表示 ， 葡萄牙 IMT 税率上调 只是整体住房改革方案的 一 部分 ，目标是重新平衡葡萄牙的房地产市场 ，抑制投机热潮 ，并帮助年轻居民在房价多年上涨后重拾购房机会 。
根据IMI Daily 的报道 ，该政策属于更广泛的住房战略 ，旨在提升供应与可负担性 。除计划增加 IMT 附加税外 ，政府还加快建筑许可审批 、推出开发激励措施 、扩大可负担租赁计划 ，并为首次购房者及年轻买家提供税收减免 。这些措施的共同目标是让房地产体系更加可持续、更具公平性 。
综合住房战略下的税改
此次葡萄牙 IMT 税率上调属于更广泛的住房战略 ，旨在提升供应与可负担性 。除计划增加IMT附加税外 ，政府还加快建筑许可审批 ，推出新型开发激励措施 ，并扩大可负担租赁计划 ，同时为首次购房者及年轻买家提供税收减免 。这些措施的目标是建立 一 个更可持续 、更公平的房地产体系 。
了解 葡萄牙 IMT 税率上调 与房产转让制度
在葡萄牙 ，IMT（ 市政不动产转让税 ）是 一 种 一 次性征收的税 ，购房者在完成房产或土地交易时支付 。税率取决于房产的用途 、类型与价值。对于本地居民 ，IMT 税率上限为 8% 。这是购房过程中最大的一笔前期费用之 一 。现届政府希望通过本次葡萄牙 IMT 税率上调政策 ，在居民与非居民之间设立区别 ，对海外买家征收额外附加税 。
虽然具体税率尚未公布 ，但官员表示附加税幅度将“温和 ” 。这 一 政策不会像西班牙曾提出的那样 ，对非欧盟买家征收高达100%的附加税 。相反 ，葡萄牙将采取更均衡的做法 ，在维持其投资吸引力的同时 ，回应社会对住房可负担性的诉求 。
在投资与民生之间寻求平衡
过去十年 ，葡萄牙成为欧洲房地产投资的热门目的地 。其温和的地中海气候 、安全的社会环境 、高生活质量，以及相较其他西欧国家更低的房价 ，使其吸引了来自全球的退休人士 、远程工作者及高净值买家 。虽然外资为经济注入了活力 ，但也让房价远远超出了大多数本地人的承受能力 。本次葡萄牙 IMT 税率上调正是 一 次重新平衡的尝试 。
市场观察人士认为 ，政府在执行上会保持谨慎 。政府深知维持葡萄牙作为开放且安全投资中心形象的重要性。此次税改的核心目标 ，是抑制投机性需求 ，而非打击那些通过翻新项目 、出租业务及消费为经济做出贡献的长期投资者 。
提高税收能否缓解住房危机？
葡萄牙的住房短缺问题已积累多年 。过去十年 ，葡萄牙在新建住宅数量方面在全欧垫底 。行政审批障碍导致许多项目无法按时获得许可或完工 ，造成供不应求 。葡萄牙 IMT 税率上调试图在 一 定程度上缓解问题 ，但除非建筑量显著增加 ，整体短缺仍难以消除 。
海外买家仅占全国交易量的约5% ，主要集中在里斯本 、波尔图及阿尔加维沿海地区 ，那里的高端房产竞争尤为激烈 。即使部分买家因税负上升被迫退出市场 ，整体房价仍会维持稳定 ，直到供给端问题得以改善。
葡萄牙 IMT 税率上调 背后的经济背景
自2015年以来 ，葡萄牙房价飙升逾120% ，为欧盟涨幅最高的国家之 一 。而同期本地居民收入增长缓慢 ，导致许多人被迫退出大城市的购房市场 。外国买家与本地买家的购买力差距进 一 步扩大 。最新数据显示 ，非欧盟买家的平均购房支出几乎是本地买家的两倍 。
2023年葡萄牙取消与房地产挂钩的黄金签证政策，原意在让市场降温，但需求依旧坚挺。买家依然看好葡萄牙的基础设施、政治稳定与生活品质。因此，本次葡萄牙 IMT 税率上调并非关上大门，而是一次旨在重新平衡市场的调节举措。
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投资者如何应对葡萄牙 IMT 税率上调
市场反应很大程度上取决于新的IMT税率幅度。如果上涨幅度较小（ 例如提高1至2个百分点 ），大多数投资者仍会继续在葡萄牙购房，因为葡萄牙的安全性、生活质量及欧盟居留权优势仍具强大吸引力。但若措施过于严厉，投资资金可能流向邻国西班牙、意大利或希腊。
理财顾问认为，大部分外国买家都具备调整空间。即使IMT费用上升，葡萄牙整体仍比西欧多数国家更具性价比与稳定性。潜在买家若在购房前取得葡萄牙居留身份，可能可避免附加税，具体仍取决于最终立法对居留身份的定义。
更广泛的住房改革正在进行中
IMT 上调只是葡萄牙新住房政策的一部分。政府还计划改革建筑许可流程，推动自动化审批，简化规划法规。削减官僚主义有望加快开发进程，缓解供给缺口，抑制房价上涨。
第二个改革支柱是通过公私合作伙伴关系（ PPP ）建立低成本租赁项目。开发商若愿以较低租金出租部分房源，将获得税收减免及建筑增值税（ VAT ）优惠。政府亦将改造闲置公共建筑，将其转为低收入人群住房。
葡萄牙 IMT 税率上调 的政治与社会背景
总理蒙特内哥罗正面临日益不满的选民，他们抱怨生活成本高企与住房选择有限。葡萄牙 IMT 税率上调为政府提供了可立即使用的政策工具，同时避免了更具政治风险的措施，如租金管制或购房限制，这些手段可能完全打击投资信心。
议会辩论将是关键。左翼政党要求更深层次的改革和对大型房东征收更高税率，而支持市场经济的议员则主张通过放松管制来增加供应，而非征收新税。最终的IMT改革方案可能设定税率门槛、豁免条款或累进税结构，以保护小额购房者并抑制豪宅投机。
区域影响：各地差异明显
葡萄牙 IMT 税率上调的影响将在各地区体现不同。里斯本和波尔图房价涨幅最快，因此受影响也最明显。新税可能促使买家转向布拉加、阿威罗和塞图巴尔等地，那里的房价更低、租金回报率更高。
在阿尔加维地区，由外国买家主导的高端海岸市场可能暂时放缓。开发商预计将通过提供折扣或房产升级等激励措施来抵消交易成本上升的影响。
与邻国政策的比较
与西班牙计划将非欧盟买家的房产转让税翻倍相比，葡萄牙的做法显得更为谨慎。房地产业内普遍认为，葡萄牙 IMT 税率上调体现了政府的稳健态度，使里斯本仍保持竞争力，而不会给外国投资者留下敌意印象。
南欧其他国家采取了不同策略。意大利继续以固定税率政策吸引高净值居民；希腊则重启其黄金签证计划并提高投资门槛。葡萄牙走的是中间路线——小幅提高税率，同时欢迎为经济与文化注入动力的新居民。
未来展望：长期影响
经济学家普遍预测，葡萄牙 IMT 税率上调在短期内对总体房价影响有限，但其政治象征意义巨大。解决葡萄牙住房危机的长远之道仍在于增加供应、简化规划流程，以及提升本地居民的购房融资能力。
对外国购房者而言，葡萄牙依然是欧洲最具吸引力的房地产市场。生活品质、法律保障与欧盟居留权的组合无可匹敌。温和的葡萄牙 IMT 税率上调不会改变这一点。更重要的是确定性，而葡萄牙依旧是欧洲大陆上产权最稳固的国家之一。
关于 葡萄牙 IMT 税率上调 的常见问题解答（ FAQ ）
葡萄牙的 IMT 是什么？
IMT 是“ 市政不动产转让税 ”，购房时 一 次性缴纳 。政府按房产价值比例征税 ，居民税率最高为 8% 。
谁将受到新税的影响？
此次葡萄牙 IMT 税率上调将主要影响在葡萄牙购房的非居民 。关于居留资格的认定细节尚未最终确定 。
新规则何时生效？
预计将在 2026 年议会通过相关立法后实施。
外国买家能否规避附加税？
若买家在购房前取得葡萄牙居留身份 ，并且新法案针对的是非居民而非非公民 ，他们可能适用较低的居民税率 。
这是否能让本地人更容易买房？
短期内不会显著改善 。只有当建设量上升 、供应增加 ，可负担性才会真正提高 。
葡萄牙是否变得不欢迎投资？
并非如此。政府多次强调，此次葡萄牙 IMT 税率上调的目的是“调节” ，而非“排斥 ”。
附加税收入将用于何处？
新增税收将用于资助可负担住房建设、租赁补贴及首次购房者支持计划。
结语：葡萄牙房地产市场的转折点
葡萄牙决定实施葡萄牙 IMT 税率上调，对国际购房者征收附加税，是 一 次理性而稳健的政策尝试。通过适度的税收调整与其他促进建设、扶持青年购房者的改革配合，政府希望建立 一 个既开放又公平的住房市场，使居民与投资者都能从中受益。
未来数月的议会辩论将决定这些愿景能否化为现实。如果成功，葡萄牙或许能为全球树立新范例 —— 在保持开放的同时，兼顾社会责任，让繁荣的房地产市场与可负担住房共存。
